常见问题

　　问：三年前当地开发商品房，我交了预付款订购了一套房屋。但是三年过去了，房子的拆迁工作还没有完成，开发商也没有告知自己什么时候房子可以盖好，我当时也并没有和开发商签订具体交房的时间，我现在想把自己交的首付款要回来，可是开发商却不同意退钱，想问问有没有什么办法可以让开发商把钱退还给自己？

　　答：这是一个失误，王女士只是交给开发商预付款，但是没有约定双方的权利义务，使王女士的权益得不到相应的保证，对其是不利的。

　　他们之间的合同并不成立，因为依据合同法的原理双方订立合同应当具有相应的必备条款，如：合同当事人的名称或者姓名和住所，标的，价款等条款，但是，张女士现在只是交给开发商预付款，并没有书面签订合同，也没有证据能够证明此预付款是为了之后订立商品房销售合同的保证金。所以，双方的合同并没有成立。

　　三年前王女士交预付款给开发商目的是能够与开发商订立正式的商品房买卖合同，当然开发商收取张女士的预付款也是为了保证张女士能够与开发商订立正式的商品房买卖合同，如果双方订立合同，在法律上，应当认定为立约定金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。同时依据《担保法司法解释》第１１５条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。显然在此案例中，开发商在三年中，房子的拆迁工作还没有完成，什么时候能够订立正式的商品房销售合同不能够确定，这应当属于应开发商的原因未能订立商品房买卖合同。所以，在此情形下，王女士要求返还预付款的主张是合法的。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条　当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。开发商没有如实告知王女士开发商是否有进行商品房开发的资质，房屋建设的具体情况，何时能够签订合同等详细情况，致使王女士等待三年时间无法与开发商签订正式的商品房销售合同，开发商是明显存在过错的，王女士可以要求开发商承担缔约过失责任，向开发商主张返还预付款及由此造成的损失。